独山县探索商品住房“以旧换新”改革试点

实施方案（试行）

为深入贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，全面贯彻中央、省关于房地产工作的决策部署和州关于推动房地产市场高质量发展的工作要求，有效化解独山县当前房地产市场突出矛盾和风险隐患，消化存量房产和优化增量住房，持续助推房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业转型升级。结合实际，制定本方案。

一、改革目标

以“商品房去库存、二手房促规范、老百姓得实惠”为目标，加快构建县域房地产发展新模式，立足独山实际，充分学习借鉴先进经验，积极探索具有针对性、实操性、可复制性的商品住房“以旧换新”改革试点路径，着力发挥“一房促多产”的联动效应。力争通过实施商品住房“以旧换新”改革，建立“1+3+N”工作机制，鼓励和帮助居民将老旧、低效的房产置换成更加现代化、高品质的商品住房，从而有效激活房地产市场，推动存量房去库存，促进市场供需平衡，推动居民住房消费向更高品质、更舒适宜居方向升级，逐步破解“旧房卖不掉、新房无人买”的双向困局。

二、工作路径

（一）搭建新、旧房置换交易平台

坚持市场导向，发挥政府引导，协会牵头作用，构建新、旧房交易平台，打通新、旧房转换交易过程堵点，推动改革落地。一是规范房地产经纪活动管理。严格落实房地产经纪机构备案制度，严格实行明码标价，规范签订交易合同，加强个人信息保护，发挥协会作用，加强行业自律管理，不断提升全县房地产经纪机构服务水平。二是完善房屋交易监管制度。优化新房预售资金监管制度，对提供预售房作为“换新”的楼盘，预售资金采取按工程形象进度实行报账制末端拨付至施工单位或材料供应商的方式，保障项目顺利实施、正常交房。鼓励换房人选定现房实现“换新”；督促房地产经纪机构开设“旧房”交易监管专户，按照全封闭管理、专款专用的原则对“旧房”销售资金进行监管，确保资金安全。三是建立商品住房“以旧换新”申报参与机制。全县房地产开发企业、房地产经纪机构向县房地产协会报名申请均可参加“以旧换新”活动。鼓励企业制定优惠方案，行业主管部门做好企业优惠方案的指导服务，确保换房人能够享受企业“让利”。[责任单位：县住房城乡建设局、县市场监督管理局、国家金融监督管理总局独山监管支局]

（二）鼓励发展3种“换新”模式

1. 大力引导市场“卖旧买新”。按照双方自愿原则，指导房开企业提供新房房源，换房人自由选取一家房地产经纪机构和房开企业签订《卖旧买新协议》，房开企业对换房人选定的新房进行销控，同时，委托房地产经纪机构对旧房进行推广销售。旧房售出过户后，房地产经纪服务机构不得收取旧房售房款，旧房售房款由换房人直接转化为新房购房款，不足的部分换房人补差款，房开企业配合对新房网签合同备案和预告登记至换房人名下，实现“卖旧买新”。[责任单位：县住房城乡建设局、县自然资源局、县市场监督管理局]

2. 培育经营主体“盘旧更新”。围绕“强龙头、塑品牌”，加快房地产市场主体培育，支持房地产经纪机构开展旧房收储。以多方共赢为目标，对急需处置旧房、换购改善型新房的换房人，与房地产经纪机构、房开公司三方签订《以旧换新协议》，房地产经纪机构按与换房人确定的旧房价值收购旧房，旧房过户后，房地产经纪机构采取简装修、实现拎包入住等方式盘活旧房。换房人选定新房向房开公司补新、旧房价值差款，剩余新房未付款项债务转移至房地产经纪机构采取分期付款、延期付款等方式承担，房开公司给予换房人办理新房网签合同备案和预告登记手续，实现“盘旧更新”。[责任单位：县住房城乡建设局、县自然资源局、县市场监督管理局]

3. 重点支持房企“收旧换新”。围绕“激活力、稳市场”，支持房开企业成立二手房销售子公司，打造房开企业收旧房、群众换新房、子公司卖旧房的双赢流水线，促进“收旧换新”的顺利实施。一是支持房开企业提供新房房源开展“收旧换新”，以换房人旧房所在区域近期二手房成交价格作为参考，按照双方自愿的原则，房开企业与换房人双方协商确定旧房收购及新房售卖价格，双方签订《收旧换新协议》，约定双方新、旧房转换过程中的责任和义务，旧房过户后售房款直接冲抵新房购房款，不足部分换房人补差，房开企业配合完成新房的网签合同备案和预告登记至换房人名下。通过房开企业让利的方式抢占市场需求，实现“收旧换新”。二是鼓励房开企业采取出售与经营双模式，将收购的旧房改造为租赁住房、民宿或酒店，推动多元化经营，促进房地产市场的转型升级。支持群众以旧房售房款直接冲抵新房购房款。[责任单位：县住房城乡建设局、县自然资源局、县市场监督管理局、县文化广电和旅游局]

（三）政府主导加大“N”项政策支持

1. 加大教育政策支持。通过“以旧换新”的换房家庭，在换购新房后，自旧房出售之日起计算，保留2至3年的原旧房学区子女就学资格。同时，出台相应政策保障购买旧房的新家庭能够享受相应的子女就学资格。[责任单位：县教育局]

2. 加大税收政策支持。不折不扣落实国家已出台的税收优惠政策，依法依规减免各项税费。一是在2025年12月31日前，在独山县内成功通过“以旧换新”出售住房，且在1年内在本县范围内购得新房的换购人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，购买新房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；购买新房金额小于现住房转让金额的，按购买新房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。二是对个人出售不动产权证办证时间或缴纳契税时间满两年的住房，予免征增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加。三是对个人出售不动产权证办证时间或缴纳契税时间满五年的家庭唯一住房，予免征个人所得税。四是对个人出售住房，予免征土地增值税及印花税。[责任单位：国家税务总局独山县税务局]

3. 加大金融政策支持。一是鼓励金融机构适当扩大贷款投放规模、范围以及适当降低贷款投放标准。对个人购房方面，严格执行最低首付比例标准，提供低息贷款、延长贷款期限等政策支持。居民家庭申请商业贷款购买商品住房时，正在挂牌出售的房屋不纳入住房套数认定范围，住房套数认定证明由县住房城乡建设局出具，金融机构按认定的住房套数办理个人住房贷款业务。对企业支持方面，鼓励通过资产抵押、担保等方式适当放宽融资渠道，满足旧房收储企业的融资需求。加大对预售商品房按揭贷款准入力度，对实施“以旧换新”的房开楼盘，鼓励金融机构降低预售商品房准入标准，支持办理预售许可即可准入按揭贷款，增强房开企业参与改革信心。二是鼓励优化公积金贷款和提取流程，探索使用旧房收储价直接冲抵新房首付款的方式测算贷款金额给予发放个人住房公积金贷款，满足个人购房资金需求；换房人换购的新房满足首套或二套自住住房条件的，支持先提取本人及配偶双方的住房公积金用于支付差款，不足部分再向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款，提取与贷款总金额不得超过所换购新房房屋总价款。[责任单位：国家金融监督管理总局独山监管支局、县国有资产和金融业发展服务中心、黔南州住房公积金管理中心独山管理部、县住房城乡建设局]

4. 鼓励企业政策激励支持。鼓励房开企业通过出台“以旧换新”优惠政策，对换购人实施新房价格打折，承担中介费、契税、房屋维修资金，返还现金、家电装修建材消费券等优惠措施，促进存量的去化，提高换房人的积极性。[责任单位：县住房城乡建设局、国家税务总局独山县税务局、县工业和信息化局]

5. 在政策执行过程中，对国家调整的税收、金融、财政等相关政策实时更新、延长，确保政策落实到我县商品住房“以旧换新”改革中，保障改革的顺利推进。

三、保障措施

（一）强化领衔推动。由县委、县政府牵头，县政府分管领导具体负责，推动商品住房“以旧换新”改革工作，县住房城乡建设局具体负责改革工作的组织协调，研究解决相关问题，督促工作开展。

（二）切实履职尽责。全县各涉及部门要提高服务标准，研究出台支持激励政策，抓好政策落实落地，强化政策兑现，增强企业信心，推动房地产业转型升级和高质量发展。对符合条件的换购群体，积极引导、全程跟踪、打通堵点，确保改革顺利推进。

（三）加强宣传总结。充分利用广播、网络等各类媒体加大政策解读力度，广泛宣传改革成效，及时总结改革经验，着力打造改革亮点。

附件：

附件1：独山县探索商品住房“以旧换新”改革试点实施方案责任分解表.pdf

附件2：独山县商品住房“以旧换新”申报流程.pdf