进一步规范国有存量建设用地居民自建房

管理办法

第一章 总  则

为进一步规范独山县国有存量建设用地内居民自建房建设行为，强化居民自建房的安全和建设审批程序，消除自建房安全隐患，落实上级相关文件精神，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号）、《中华人民共和国行政处罚法》（中华人民共和国主席令第六十三号）、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）、《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国主席令第二十九号）等相关法律法规，结合实际，制定本办法。

第一条 本办法适用于全县范围内国有存量建设用地上进行居民自建房新建、翻建、改扩建等。县内国有存量建设用地以外的农村集体土地自建房应当遵守独山县农业农村局、独山县自然资源局、独山县住房和城乡建设局联合印发的《关于进一步规范独山县农村村（居）民住宅建设管理的通知》（独农发〔2023〕44号）。

第二条 居民自建房建设是指居民合法取得用地手续，且明确可进行房屋新建、翻建和改扩建的行为。新建仅限于已取得土地使用证和工程规划许可证且土地性质为住宅的地块和政府出让或征拆划地安置的地宗上新建自建房，其他一律不予新建审批；翻建指的是经许可对原有房屋进行拆除，重新建设房屋的行为；改扩建指的是经许可在不改变原房屋主体结构的情况下，对房屋实施外立面改造、坡改平、维修加固、加层等行为。

第三条 新建房屋的宗地或地块有通过审查的规划设计方案已明确建设规模、外观风貌的，按照规划设计方案实施，已办理获批《建设工程规划许可证》的，按照证件所载明的建设规模进行建设，并遵循房屋建设基本程序向有关建设管理部门申请办理，不适用于本《办法》的简易审批程序。

第四条 国有存量建设用地上居民自建房应当完善相关建设手续，取得建设批准后方可实施。因历史遗留问题原因，自建房建成时间在2013年9月之前的，申请翻修、改扩建和补办房屋产权手续的房屋，无法提供用地权属或用地合法性证明文件的，通过第三方权籍调查、社区（村）走访调查取证、公示等方式确定。为体现政策的延续性，建成时间在2013年9月之后的自建房，须经县综合行政执法局查处结案后，并认定为可继续完善手续，形成合法产权的房屋，方可申请翻修、改扩建和补办房屋产权相关手续。原有房屋位于国土空间规划中非居住用地的，原则上只可维修加固，不得新建、拆除重建和扩建。

第二章  申请条件

第五条 符合下列情形之一的居民，可以以户为单位向社区或村民集体组织（以下简称村（居）民组织）申请自建房建设。

（一）原有自建房经鉴定机构鉴定属于危房，存在安全隐患且明确需进行翻建或改建的。

（二）拟申请加层扩建且原有自建房层数为二层及以下的。

（三）防御自然灾害、落实文物保护、实施城镇规划建设等需要迁建，根据有关部门意见明确划地安置的。

（四）通过竞拍政府小宗地土地出让取得宗地的。

（五）其他符合相关法律法规规定的。

第三章  建设标准及要求

第六条 居民申请自建房建设，应按照县自然资源局审批的层数、面积及风貌进行建设。申请翻建和改扩建的自建房占地面积不得超过原房屋基底面积。新建和加层自建房总层数原则上不超过3层，首层层高原则上不超过3.6米，标准层层高原则不超过3.3米。

第七条 质量安全和使用安全作为居民自建房的第一要素，建设时须遵守以下原则。

（一）新建、翻建（拆除重建）自建房为3层及以上、建筑面积300平方米及以上或工程造价30万元及以上的，必须依法依规经过专业设计和专业施工，执行房屋质量安全强制性标准，按房屋建设基本程序进行建设。

（二）居民在原有自建房基础上申请加层扩建的，需先办理完善房屋建设相关手续，聘请房屋质量安全第三方检测单位对原自建房的基础、结构等进行质量安全鉴定，鉴定结论为安全并且可以进行加层的，方可申请加层扩建，竣工后需进行房屋整体质量安全鉴定，安全鉴定合格后方可办理不动产权证和投入使用。

（三）按照本《办法》简易程序审批的居民自建房建设竣工后，由自建房权利人聘请第三方对房屋质量安全进行鉴定和测绘，鉴定合格作为竣工验收依据，权利人持测绘报告向所在镇（街道）提出验收申请并提供相关材料，经验收合格后方可办理不动产登记和入住使用。按照房屋基本建设程序完成审批的居民自建房，按照房屋竣工验收备案程序进行验收，无需进行质量安全检测鉴定。

第八条 居民申请自建房的用地产权要唯一，“邻里四至”要明晰，拟建设的房屋层数和高度要明确，房屋风貌要确定。

第九条 有下列情形之一的，不得批准居民自建房用地选址和建设活动。

（一）拟申请新建、翻建（拆除重建）、改扩建的自建房位于近期需开发建设范围，需要动迁的。

（二）拟申请新建、翻建（拆除重建）、改扩建的自建房位于自然灾害隐患范围内或文物保护红线内的。

（三）通过非法途径取得房屋和土地权属的。

（四）不符合相关法律法规规定的。

第四章  申请审批流程

第十条 符合条件的居民自建房，按以下程序申请办理。

（一）申请阶段。符合申请条件的居民，持相关手续证件、身份证、户口簿原件等资料向村（居）民组织提出新建、翻建（拆除重建）、改扩建房屋书面申请。村（居）民组织派员到场进行核实。一是对申请人是否符合条件进行核实。二是对群众申请新建房屋宗地或申请翻建、改扩建房屋的权属情况进行核查。三是对宗地和房屋与周边邻里关系进行调查确认是否存在争议，请宗地或房屋四至周边群众签字确认，并进行公示，公示到期后无异议或异议不成立的，收集公示意见和相关资料，填写《独山县居民自建房建设联审表（公示）》，提交所在镇（街道）进行核实。

（二）审核阶段。镇（街道）收到村（居）民组织提交的居民自建房相关申请材料后，协调县住房城乡建设局、县自然资源局和县综合行政执法局等单位派员进行实地核实。县自然资源局负责核实拟建个人房屋是否符合用地和规划要求，结合核实情况，在《独山县居民自建房建设联审表（公示）》上签署审核意见。如群众申请建设房屋为三层及以上、建筑面积300平方米及以上或工程造价30万元及以上的，对房屋建设工程设计方案进行核查审批，并按程序核发《建设工程规划许可证》。县住房城乡建设局负责对群众申请拟建设房屋的工程内容、房屋现状结构等情况进行审核，并在《独山县居民自建房建设联审表（公示）》上签署审核意见，如群众申请建设房屋为三层及以上、建筑面积300平方米及以上或工程造价30万元及以上的，对群众提交的地勘资料、施工单位资质、施工图审查等进行审核，并按程序核发《建筑工程施工许可证》或相关证明文件；申请加层的，指导和督促申请人对原有房屋进行质量安全检测等。县综合行政执法局结合县自然资源局、县住房城乡建设局、镇（街道）的核实意见及现场核实情况，对房屋是否存在违建行为进行认定和查处，同时在《独山县居民自建房建设联审表（公示）》上签署审核意见。镇（街道）根据各有关部门审核意见，汇编形成联合审批意见向群众告知，对于审批通过的，收集资料建立“一户一档”。

（三）建设阶段。居民自建房开工前，申请人应当向所在镇（街道）提出开工申请，镇（街道）牵头会同县自然资源局、县住房城乡建设局派员到场对施工现场安全措施、施工围挡、施工主材、施工设备等进行核查，符合开工条件，联合出具开工证明。

申请人作为房屋质量安全主体责任人必须对房屋建设过程中的施工安全和房屋建筑工程质量负责，必须委托具有建设施工资质的施工单位或者建筑工匠队伍建设改造，必须严格按照审核批准的建房要求施工，在每层建设封顶前，必须提前告知所在镇（街道），由镇（街道）组织相关部门进行现场核验后方可封顶，并遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件，并配合相关执法单位的监督检查，确保施工质量和施工安全。承担建设施工任务的施工单位必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明。承担建设任务的建筑工匠，应经过建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全教育培训。

（四）验收阶段。居民自建房建设竣工后，由申请人持房屋质量安全检测报告（按照房屋建设基本程序审批建设居民自建房，建设手续齐全的，无需检测报告）、自建房验收申请书等资料，到所在镇（街道）提交竣工验收申请。镇（街道）组织县自然资源局、县住房城乡建设局和县综合行政执法局等单位联合验收，并在《独山县居民自建房竣工验收综合意见表》签署验收意见，作为联合验收依据。群众申请验收的自建房为三层及以上、建筑面积300平方米及以上或工程造价30万元及以上，且联合验收通过的，由县自然资源局给予办理《竣工规划认可证》，由县住房城乡建设局给予办理竣工备案。申请人凭《独山县居民自建房竣工验收综合意见表》或相关验收证书，申请办理供水、供电、供气等市政服务。

（五）办证阶段。自建房通过竣工联合验收的，由申请人聘请有资质的测绘单位进行房产测绘，并向不动产登记机构申请办理不动产权证。

第五章  消防和装饰装修要求

第十一条 新建、翻建和改扩建自建房的，应当从源头审批上解决好消防安全隐患的问题，消防安全设施同步实施。经营业态属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部第51号令）第十四条规定的特殊装修工程的经营性自建房，在新建、翻建和改扩建时，施工前需向县住房城乡建设局申请办理消防设计审查，装修完成后要进行消防验收和备案；未达到消防设计审查的经营性自建房在新建、翻建和改扩建时应采取以下措施解决消防安全问题。

（一）在分隔处加装实体墙和乙级防火门，砌筑实体墙确有困难时，防火隔墙的构造可采用轻钢龙骨加水泥。

（二）对于有防火墙分隔，门达不到分隔条件的，采用贴防火胶条、门上刷防火涂料的方式进行防火分隔。

（三）如难以进行防火分隔的，可安装简易喷淋，管道与生活用水管连接，要求喷头保证两个以上，设置在居住与生产经营相连的门洞、楼梯及其他公共区域。

（四）在自建房经营区域安装2个以上独立式感烟报警器。

（五）拆除使用易燃可燃夹芯彩钢板或易燃材料搭建的临时房屋和房屋隔断。

（六）拆除设置在外窗、疏散走道上安装防盗网、广告牌、铁栅栏。难以实施拆除的，可在其基础上开设利于灭火进攻和人员疏散的逃生口。

（七）经营性自建房验收时消防设施一并验收，验收不合格的不准投入使用。

第十二条 县国有存量建设用地内所有房屋进行装饰装修，必须向有关部门提交装饰装修申请，获批后方可施工。申请装修流程如下：

（一）居住性自建房装修。申请装修房屋为3层以下、装修面积不足300平米或工程造价不足30万元的居住性自建房室内装修活动，申请人持房屋相关产权证件等资料向所在镇（街道）申请；3层及以上、装修面积300平方米及以上或工程造价30万元及以上的居住性自建房室内装修活动，需持有资质的第三方出具的房屋装修评估报告、具有资质的设计单位出具的装修设计方案、装修施工图合格性审查文件向县住房城乡建设局提交申请，按程序办理《建筑工程施工许可证》。申请人必须聘请具有资质的施工单位进行施工。

（二）经营性自建房装修。用于经营活动的自建房室内装饰装修，申请人持房屋相关产权证件、房屋安全鉴定报告、不改变房屋主体和承重结构的承诺书、具有资质的设计单位出具的装修设计方案、装修施工图合格性审查文件、身份证或户口簿原件等资料向县住房城乡建设局提交申请，依法办理《建筑工程施工许可证》。申请人必须聘请具有资质的施工单位进行施工。经营业态属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部第51号令）第十四条规定的特殊装修工程，施工前需向县住房城乡建设局申请办理消防设计审查，装修完成后要进行消防验收和备案。

第十三条 装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具设计方案，并经过图审单位审查通过后方可施工。装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

第十四条 承接装饰装修工程企业，必须经县住房城乡建设局资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽装饰装修工程。

第十五条 装饰装修过程，不得私自搭建建筑物、构筑物；不得擅自改变房屋外立面，不得擅自在墙上开门开窗；不得变动建筑主体和承重结构。

第十六条 镇（街道）作为其辖区居民自建房室内装修监管主体单位，应当参照《住宅室内装饰装修管理办法》（住建部110号令）对居民自建房室内装饰装修活动进行管理，发现存在违规装饰装修行为，应当立即予以制止，已造成事实后果且拒不改正的，应当及时告知县综合行政执法局依法处理。依据群众申请自建房建设规模情况，对于达到办理《建筑工程施工许可证》和消防设计审查的自建房，督促申请人及时到县住房城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》和消防设计审查。

第十七条 商品房室内装饰装修，严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》（住建部110号令）执行。

第六章  部门工作职责

第十八条 村（居）民组织负责现场核实房屋情况、公示等相关工作。负责拟定居民自建房建设的村规民约，指导居民依法实施居民自建房建设活动，并负责收集居民申请材料提报所在镇（街道）审查。

第十九条 各镇（街道）作为各行政区域内居民自建房建设管理工作的主体，负责对辖区内居民申请自建房建设活动进行调查、审查，并建立居民自建房“一户一档”上报县级相关审批部门，负责牵头组织相关部门进行房屋验收。

第二十条 县自然资源局负责统筹城镇街区风貌的协调工作，依法办理自建房建设用地许可、建设工程规划许可和不动产登记等手续；负责房屋竣工规划核实工作。

第二十一条 县住房城乡建设局负责对居民自建房建设现场施工和质量安全提供咨询服务和技术指导，开展个体工匠培训和管理工作；负责指导居民按照相关要求缴纳城市基础设施配套费；负责指导居民聘请第三方质量安全鉴定机构对自建房进行质量安全鉴定，依据鉴定结果出具备案意见；负责办理《建筑工程施工许可证》和消防设计审查以及自建房建设、装修的监管和审批工作。

第二十二条 县综合行政执法局负责居民违法建设行为和房屋装修过程违法行为的查处工作，受理居民自建房违法建设行为的举报和投诉；配合相关单位做好房屋改造的联合审批及验收。

第二十三条 县消防救援大队负责对未达到消防设计审查的居民经营性自建房建设和装修行为提供咨询服务和技术指导，参与未达到消防设计审查的经营性自建房消防验收。

第二十四条 县公安局负责指导居民自建房门牌发放等工作。

第二十五条 文物保护、林业、水利、电力、工信等其他部门，按照各自职能职责，共同做好城镇居民自建房建设管理和服务的有关工作。

第七章  使用原则

第二十六条 居民自建房使用应当遵守以下原则。

（一）居民应当和睦邻里关系，合理使用公共配套基础设施，不占道、不堵路、不乱扔垃圾。

（二）自建房进行出租的，房屋所有权人和租住人对自建房的安全负有共同责任。

（三）自建房长期闲置的，房屋所有权人对自建房的安全负有全部责任。

（四）自建房被政府征收拆迁的，房屋所有权人有义务配合政府征收部门进行征收拆迁，房屋所有权人享受征收方案的相关赔付权利。

第八章  附  则

第二十七条 本办法自发布之日起施行。本办法在实施过程中如存在与法律法规规章或上级文件规定不一致的情形，以法律法规规章或上级文件为准。

第二十八条 本办法具体解释工作由县住房城乡建设局承担。

附件：

附件1：独山县居民自建房申请审核表.docx

附件2：独山县居民自建房开工放线验线记录表.docx

附件3：独山县居民自建房竣工验收综合意见表.docx